Sinds 1 januari 2021 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief voor sloop/heropbouw uitgebreid. Tot en met 31 december 2022 kan men in drie gevallen (extra) het 6%-tarief genieten: (1) bij projecten door natuurlijke personen buiten de 32 centrumgebieden, (2) in geval van verhuur van de nieuwe woning aan een SVK en (3) bij projecten van vastgoedpromotoren. Omdat de Europese regelgeving gunsttarieven enkel toelaat ‘in het kader van een sociaal beleid’ worden hieraan extra voorwaarden verbonden. Er zullen zeker projecten uit de boot vallen. Daarvoor kan de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie een vangnet bieden. De nieuwe regeling inzake BTW komt naast het bestaande regime voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen binnen de 32 centrumgebieden. Die blijft onverkort van kracht. Hieronder bespreken we scenario 2.
Deze maatregel heeft betrekking op bouwheren, die na de sloop/heropbouw de nieuwe woning ter beschikking stellen van een sociaal verhuurkantoor.
In dit scenario geldt uiteraard niet dat het moet gaan om de enige woning van de bouwheer. Evenmin dient de bouwheer de woning zelf te betrekken als eigen woning, logisch aangezien doel is dat de woning door het SVK wordt onderverhuurd. Ook de oppervlaktebegrenzing van 200m² geldt in dit scenario niet. In de praktijk zal het evenwel zelden om grotere woningen kunnen gaan, gezien het eerder kwetsbare doelpubliek van de sociale verhuurkantoren de (onder)huurprijs voor een groter pand niet kan bekostigen en SVK’s bijgevolg weinig grotere panden in portefeuille nemen.
De andere voorwaarden liggen in dezelfde lijn als onder het eerste scenario. De bouwheer moet tevens een verklaring indienen bij de fiscus, dit keer met als hoofdmoot het engagement om de heropgebouwde woning ter beschikking te stellen aan een SVK. Idem voor de voorwaarden op vlak van opeisbaarheid en vermeldingen op de facturen.
Grote verschil met het eerste scenario is evenwel dat het gunsttarief voor verhuur aan een SVK van toepassing is op het gehele Belgische grondgebied, met inbegrip van de 32 centrumsteden.
Net zoals onder het eerste scenario zijn ook hier bebouwingswerken, werken inzake zwembaden e.d. uitgesloten.
Afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning die vervolgens wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor
Deze maatregel heeft betrekking op bouwheren, die na de sloop/heropbouw de nieuwe woning ter beschikking stellen van een sociaal verhuurkantoor.
In dit scenario geldt uiteraard niet dat het moet gaan om de enige woning van de bouwheer. Evenmin dient de bouwheer de woning zelf te betrekken als eigen woning, logisch aangezien doel is dat de woning door het SVK wordt onderverhuurd. Ook de oppervlaktebegrenzing van 200m² geldt in dit scenario niet. In de praktijk zal het evenwel zelden om grotere woningen kunnen gaan, gezien het eerder kwetsbare doelpubliek van de sociale verhuurkantoren de (onder)huurprijs voor een groter pand niet kan bekostigen en SVK’s bijgevolg weinig grotere panden in portefeuille nemen.
De andere voorwaarden liggen in dezelfde lijn als onder het eerste scenario. De bouwheer moet tevens een verklaring indienen bij de fiscus, dit keer met als hoofdmoot het engagement om de heropgebouwde woning ter beschikking te stellen aan een SVK. Idem voor de voorwaarden op vlak van opeisbaarheid en vermeldingen op de facturen.
Grote verschil met het eerste scenario is evenwel dat het gunsttarief voor verhuur aan een SVK van toepassing is op het gehele Belgische grondgebied, met inbegrip van de 32 centrumsteden.
Net zoals onder het eerste scenario zijn ook hier bebouwingswerken, werken inzake zwembaden e.d. uitgesloten.